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11 2019-03

一款经典的市场反弹

浏览:2408

来源:一勺言
时间:2019年3月9日



3月8日,地产股大跌,带动A股大跌4.4%,收市后,两大核心原由姗姗来迟:

1,中信证券首次看空中国人保,给予卖出评级,并预测后者未来12个月下跌空间高达53.9%;

2,房地产税首次被隆重官宣;



中信证券的研究院小编辑高调看空自己曾充当承销人的IPO对象,惊呆金融圈,大家评价时都使用了「罕见」字眼。

房地产税更不同寻常。

与去年表态相比,今年的字眼,都是跟时间比赛决心的形容词:集中力量,加紧工作,确保,如期完成。

你看,大家讨论的重点,已从「征不征」无缝切换成「如何征」,中产内心接受起来,已经一丝波澜都没有,堪称心理艺术。

除了思想转换,舆情调动也十分到位。

高房价还是低房价有助于加税通过?当然是高房价。因为在很多时候,人群不愿意辛苦思考,更喜欢拥抱本能。

开春至今,全国多个城市,涵盖一二三四五线,都有大面积旺销案例,小阳春不管是被吓出来的,还是被大水给冲来的,都实实在在发生了。

可是,这轮松绑以来,几乎没有听到被大声提醒呵斥的声音。我一度十分惊讶,并且觉得自己对市场房价的看法,会不会过于杯弓蛇影了。

今天才发现,原来,这些暖暖的小阳春,都有阶段性使命。


房产税正式步入官方议程,它制造两类有趣问题。

第一,房地产税时代,还要不要买房?

第二,房地产税时代,应该如何买房?

两类话题中的任何一个,都足以制造无数的口舌大V。它本身争议性太大,不管是正方还是反方,都有大量的支持者(韭菜),养分之多,足以解决个人财务自由。

世联行陈劲松主席第一时间点评说,如果有以下六个内容,那么,对市场影响不大。

1,没有首套不征(首套不征带来不正常离婚)

2,税额偏小(相当于一个月租金);

3,低收入宽免;

4,各类产权同征(否则非商品房得益);

5,直接向持有人收;

6,按照租金评估价而不是按照买入价收。

我对第一个问题的答案是,影响大不大,完全看具体内容。现在,内容细节啥的还没有公布呢,太早不宜评价,房地产行业是吓不死的。

但是,第二个问题却是有答案的,而且一点都不含糊:

答案就是:买好的。


好的房子长什么样,比房价未来如何走势,更有讨论的意义。

很多人花费了时间去研究大势,学习K线,最后,买了治理极差、主业混乱、老板动辄失联的公司股票。

你要是能挣大钱,我敬你是一条汉子。

好的房子的定义,也可以从基本面+行为特征——两个视角来推测。

基本面就是房子的产品品质,区位竞争力与稀缺资源的绑定程度;行为特征是指,我们假设人群是理性的,当市场上出现众多选项可供自由选择之时,客户最终奔向、并留在了哪里?

把这两个特征结合起来,好房子的答案就藏在它们的交集里。

但是,有一点却十分确定:好房子并不便宜。


20天前,当关注北京楼市一场规模有限的反弹时,我注意到澳门新濠天地的1号抢收计划。当时,他们首周卖了15亿元。

后来才知道,这只是个开始。

3月初,澳门新濠天地北京的2月成绩最终定格至50亿元水平(草签口径)。考虑到2月份是传统营销淡季,加上春节放假因素,这个数字十分惊人。

但是,当我从澳门新濠天地内部获得一组更细分的数据后,你会对楼市的基本面感到更震惊:

1,套均总价1365万元/套;

2,出货主力以叠拼类改善产品为主;

3,整体折合地上均价达到103500元/㎡。

数字的秘密永远藏在结构里。我的感受如下:

1,套均1365万元,折算下来是366套房。帝都的有钱人与房票数量确实深不可测,对全体地产人而言,这都是有用的一堂课。

2,叠拼产品居然高周转了起来,大大颠覆了营销界的传统认知:低密度、高总价产品,由于目标客户不够海量,总价过高,而天然不适合高周转。现在,地产老板终于知道了真相,未来这类借口永远不复存在了。

3,抢收计划,并未杀伤澳门新濠天地的高溢价能力。成交均价十万加(折合地上),这个价格已经抵达过去20个月北京新房预售价格批条的天花板,不能再高了。但是,这样的高溢价故事,暂时还只是一线楼市的专利,没有货值的开发商沾不上光。

4,1号抢收计划,虽然全过程有过万经纪人带看,过万名客户光临售楼处,话术,怂恿加诚意的绑架,但是,客户的钱包始终是自由的,他们最终作出价值千万的选择,最见真实的人心。

没有对比,就没有伤害。

下面这组数据,更测试出为期20天的澳门新濠天地北京1号抢收计划的难度与含金量。

按照克而瑞网签口径,2019年1-2月,北京新房市场商品住宅(别墅+普宅)累计签约377亿元,成交均价约50934元/㎡,共计成交5917套,套均总价约638万元/套。


按照克而瑞权益网签口径,2019年2月,北京新房成交前三名如下:

第一名:九龙仓11.3亿,166套,75978元/㎡ ,套均总价684万/套。

第二名:中铁5.9亿,275套,27016元/㎡,套均总价215万/套。

第三名:中海5.2亿,124套,44401元/㎡,套均总价428万/套。

澳门新濠天地在这轮抢收中,有优势,也有难度,但是,为什么最终是它而不是别的产品、别的开发商成为这一轮小阳春里的明星赢家?

产品端的诚意,抢收的节奏,案场执行力,对渠道的动员,都是很重要的原因,但是它不足以完全解释本轮旺销的发生。

最容易被忽视的是产品客观的结构特征。

2019年,北京楼市有高达四五十个限价房项目入市,售价区间被严格限定在4万-6万之间, 这大概率意味着,一轮刚需与刚改市场上的价格战不可避免。

此次纳入抢收计划的澳门新濠天地项目清单,却具备几个明显的特征:

1,以不限售的商品房为主,明星非卖品西府大院,更是肉眼可见的现房。

2,产品比较高端,能够避开金字塔底层的价格肉搏。

3,产品区位较好,导致市场需求一直没有退场,唯缺一个引燃的信号;

过去两个月,北京开发商要解决的问题,可以浓缩成一句话:钱一直是有的,只是为什么给你?

澳门新濠天地北京的1号抢收,捕捉到了那个火苗,把握住了错峰的关键时机,拿出了足够多的诚意,给同行上了一堂价值不菲的春天公开课。

它原本是不可能发生的一堂课。


50亿元的抢收过后,有人看到信心,有人看到代价,但是更多同行在感受资金与资格正在流向别人的压力。

正在此时,房地产税越走越近,官宣之声,如雷贯耳,客户与市场下意识里菊花一紧。

但是,片刻的惊慌过后,看好自己的钱包,擦亮自己的眼睛,果断的决策,才跟得上市场苏醒的节奏。

阅读好自己,才能参与制造一款经典的市场反弹。
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