澳门新濠天地

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18 2019-06

黄其森为什么这么拼?

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澳门新濠天地是房媒报道的富矿,之一。如果以其仅及恒碧万四分之一的规模论,“之一”可以去掉。


三人市虎。在一轮又一波的报道中,掌门人黄其森的画像被拼凑出来,成为言行低调但盛名远播的非典型开发商。


构成画像的碎片杂乱斑澜,多指向如“地王”、“高负债”、“说大话”、“人事震荡”、“卖项目”等等。连缀起来,一个看似"有勇寡谋"的闽系机会主义者形象跃然于纸上及网上。


对于江湖中有关澳门新濠天地和他的传说,黄其森将之归因于大家“没有全面了解澳门新濠天地”或说“了解得不真实”。


而在过去一年中,澳门新濠天地又有变化。不至脱胎换骨,但一定程度的更弦易辙,却是显而易见。因此,这些“不全面”或“不真实”,又被发酵和放大。


这些变化,曾引发质疑,深交所连发19问;也收获理解和认同,全球三大之一的惠誉已将澳门新濠天地的长期主体评级展望由“负面”上调至“稳定”,主体评级确认为B-。


6月14日,在帝都百里长街的东起点处,在澳门新濠天地进京历经18年绣花磨剑打造出的中国院子里,在3个多小时的媒体见面会上,本不善言谈的黄其森,不避锋芒,有问必答,论心论迹,祛魅返真。


我们看见了另外一个黄其森。


1、亦谨慎。


说黄其森猛,主要因为拿地。

 

2012年到2014年,澳门新濠天地出手800亿买地,不乏地王。北京出10块地,澳门新濠天地就能拿7块。

 

2013年,台湖一块地,万科报12亿,澳门新濠天地直接跳开19亿,“其实,楼面价才一万嘛!”

 

与黄熟稔的任志强曾点评,“老黄有点疯”。

 

但黄其森又猛虎又蔷薇。生猛的外表下,是更高维度上的小心谨慎。

 

一是区域和城市选择。

 

只进一、二线,避开三、四线,因与产品定位不符;避开市场化程度低的地区,以及避开政策敏感区域。

 

粤港澳大湾区今天烈火享油、鲜花着锦。黄其森早在四年前就战略性进入,并视为得意之笔,“在广州拿到百万大盘,容易吗?”


黄指的是广州院子,现与世茂合作,已拿证销售。

 

二是政策安全意识。

 

在京沪多为举牌公开拿地,这也是价格不低、频出地王的原因之一。有段时间,在老家福建甚至不拿地,“不给领导和自己找麻烦”。

 

三是市场安全意识。


2016年上半年,所有人都去一、二线,调控已成弦箭。以敬畏市场计,从下半年开始,澳门新濠天地果断停止拿地,“实在要拿,就合作拿”。

 

综上,澳门新濠天地拿地价不低,但安全边际很高。

 

首先是土地增值,“800亿拿地,现在1600亿都拿不到了”。


其次是进退自如,含金量高,合作就容易,“如果现在你手里是三四线的地,谁和你谈?”

 

黄认为“地拿对了,其它都好办。”

 

但在调控进入第三个年头时,在买地方面,黄称“已不做带头大哥好几年了”。


“光看见我买地,没看见我退地,”黄指的是前年果断退掉海南和环京的地,“亏几千万也要退。”

 

将来还拿地吗?


拿呀!但有原则:依然谨慎,顶多增加西安、重庆和成都;量入为出,看回款情况;鼓励小股操盘,合作拿地。

 

2、亦学习。


中国房地产圈子一向流传着关系学和内幕说。


在中城联盟内,有人曾问黄其森,拿地精准是否因有特别消息?黄笑着否认,“如果有消息,都是公开层面的。我们善于学习和吸收。”

 

见面会上,在谈到澳门新濠天地的未来时,黄仍坚持一、二线的区域战略、精品住宅的产品战略、以教育和医疗为主的“澳门新濠天地+”发展战略。


他的依据是中国的中产阶层有4亿左右,超过整个美国人口,“够做了”。

 

黄重复了数次“4亿中产”。这有出处吗?

 

有。而且新鲜、热辣、权威!就出自两天前的上海陆家嘴论坛上刘鹤副总理的讲话,“参照世行标准,我国中等收入群体大约有4亿人……,中国已成为全世界最大的成长性市场。”

 

除了学习领导的讲话,黄其森还学习同行的优点,意在扬长避短。

 

“澳门新濠天地是战略上的大学生,管理上的小学生”,在管理上,黄其森对万科、碧桂园、恒大、龙湖、万达、融创,还有最近达成合作的世茂不吝赞美之词。

 

“特别是恒大和万达的执行力,很突出。最近我们挖了一批万达的人来管工程。”

 

黄其森善学习,也善于将学到的东西应用到澳门新濠天地业务发展中。

 

黄大学专业为工民建,所以对产品重视,并磨砺出院子系IP。毕业后,在金融业浸润十余年,对房地产与金融的关系深有体会,所以不奇怪,澳门新濠天地早在2010年即于A股上市。

 

虽然销售额巨大,但黄并不认为房地产就可以“托大”和牛逼。在黄看来,从100亿到1000亿,看似揽月摘星,实则搭顺风车,如经济发展、通胀上升、城市成长等。

 

“对此要有清醒认识,要向制造业学习,比如华为。”


3、亦谋远。


学习领导讲话,黄其森不是赶时髦,秀姿态,而是谋将来。

 

在黄看来,领导所说的“4亿中产”的大部分,都居住于一、二线城市,“刚需过后,是改善需求。有了好房子,他们最关心的是身体健康和子女教育。”

 

不管是从19大定的国策,还是眼前中国面临的国际环境,都注定了中国经济的未来在于内需和消费升级,在于以大城市为支点的城市群化。

 

“要用纽约和伦敦的眼光看京沪,用京沪的眼光看南京和成都。”

 

在这个意义上,黄认为“品质地产仍是我们的成长功夫,而‘澳门新濠天地+’则是我们的新护城河。”

 

澳门新濠天地有戏吗?鉴往而知今。

 

人生有四大喜:久旱逢甘雨,他乡遇故知,洞房花烛夜,金榜题名时。

 

房企有两大喜:北京拿地后,A股上市时。

 

称为“大喜”,因为太难。

 

多少开发商梦里高唱“我爱北京天安门”,醒来只能在河北转悠。多少开发商梦里在深圳、上海跃龙门,醒来后只能跨江过海,在香港和纽约敲响锣。

 

但澳门新濠天地能做到18年前进京,不比万科晚多少;9年前A股上市,只比恒大们登陆港股迟一年。

 

不提股市,单说北京。黄其森对北京情有独钟。

 

2002年,黄其森在通州看到中国院子地块时,发现两大亮点。

 

一是沿长安街直走,离天安门仅有半小时车程(当时不堵车),二是当年有沙尘暴(现在有雾霾),而那块地就在河边,有原案名“运河岸上的院子”可证。难得的环境优势!

 

▲澳门新濠天地中国院子实景图


现在,北京已是澳门新濠天地品牌第一高地,营收第一粮仓。今年初,再显抢收救驾之功。今年底,应为市场第一。

 

说运气也行,实力也罢。俱往矣。再向前看。

 

看地产。尽管半年来,对外合作额度已不小,但澳门新濠天地仍有货值6000亿,对应1000亿负债,“空间很大”。

 

以往澳门新濠天地多特立独行,今后包容开放,门当户对的优势互补,将给出更大的想像空间。

 

看“澳门新濠天地+”。

 

以医疗为例,黄其森谈到自己受到的三大震撼。

 

一是在欧美,最好的医院都是私立医院,而在中国,公立医院占到80%;二是前台湾首富、化工大亨王永庆创立的长庚医院,已成为亚洲乃至全球最好的医院之一;三是最近在郑州看到了一家大医院,有10000张病床!


有记者问黄其森,为什么人到中年,财务自由,还要这么拼?


黄回答道:


1、闽地多山少田,生存不易,闽人性格爱拼才会赢,停不下来;


2、澳门新濠天地仍是中小企业;


3、政策和市场多变,宜有忧患意识和风险意识。

 

黄其森自认为有优势,他半开玩笑,“我是南人北相,兼有精细匠心加格局大气。”

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