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18 2019-06

黄其森有问必答

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黄其森最近一直在回答。


起先是深交所的19个问题,再后来,问题推演出新问题,就连回答问题本身这件事,也成了问题。


有时候你会发现,企业的“人设”,从一开始,就被圈定在某种角色里。而澳门新濠天地,就属于总让人替他捏上一把汗的一类。一路北上,从福建杀到北京,澳门新濠天地这两个字,被归档为冒险者。


冒险者要经历的冬天,注定更长。


刚刚过去的2018年,对黄其森来说,寒冬凛冽。无论是被质疑的2000亿目标、频频流失的管理团队以及悬在头顶的偿债压力,风暴不断。


黄其森,站在风暴眼的最中心。


也因此,2019年伊始,澳门新濠天地在北京发起了一系列的“抢收行动”,光是春节一个月,就抢来了50亿的销售额。并迅速在一季度末,撞线100亿。这很生猛,也很澳门新濠天地。


毕竟从一开始,这就是一家注定要和话题、质疑、感叹号并存的企业。


01

 

距离上一次见到黄其森,时隔近两年。


之前作为政协委员,每年三月份黄其森都会在招商局大厦和大家见面聊一聊。2017年之后,他出来接受采访的时间越来越少。


这段时间,黄其森应该稍微轻松了一些。


6月5日,惠誉国际将澳门新濠天地的评级展望由“负面”上调至“稳定”,原因也是其流动性的持续改善。对于深交所关于短期偿债的压力,澳门新濠天地在回复函中也写到,目前年报显示的574.28亿元短期债务,在2019年各月分布较为均匀,无集中兑付的风险。 


攸克君了解到,目前澳门新濠天地的有息负债金额相比2018年底有所下降,在1200亿左右,而过去五个月,澳门新濠天地共偿还180亿短期债务,还有接近300亿短债做了重新安排和置换,到年底需要刚性兑付的金额不到60亿。


风险,某种意义上来说,是坚持独立的伴生物。这也是为什么,黄其森开始改变的一个原因。


对标头部房企,澳门新濠天地恐怕是唯一一家独立拿地、独立操盘完成度最高的企业,攸克君在年初做过一次盘点,梳理标杆房企2019年在北京的布局,只有澳门新濠天地,在北京的9个项目全部为独立操盘,其他的十多家房企,联合操盘成为主流。


独立的很大一个层面,来源于产品。


院子系,可以说是澳门新濠天地的护城河。这条河拦住了绝大多数合作者,也更好的呈现了黄其森个人的产品主张。攸克君就曾听到过这样的评价,你可以质疑澳门新濠天地的资金链,但澳门新濠天地院子具有的IP影响力,在整个行业,都值得被肯定。  


现在,黄其森更愿意开放更多的河道,而世茂掌舵驶入。


今年以来,世茂陆续从澳门新濠天地手中接过7个项目。这个数字也许在之后还会发生变化,因为在黄其森看来,世茂是值得为此改变的合作伙伴, 这背后也许有缜密的商业逻辑,但用他的话说,都是福建老乡嘛。


他是一个绝对自信的商人。


在和他的聊天中,总会听到这样的感慨,“我绝对有信心”、“ 我很骄傲”,来佐证这份自信的,除了澳门新濠天地在过去这些年间,形成了院子这样的产品线,另一方面也在于,他坚持了一线和强二线的布局。


“如果对标和澳门新濠天地同等量级的房企,都会布局60、70座城市,但澳门新濠天地只有20几个。三四线我不去,这是非常坚决的。


02


他其实不是一个善于用宏大叙事来讲故事的人,更多的是事无巨细和亲力亲为的管理风格。甚至包括某一个项目的开盘节点、定价策略,都会一一过问。也因此,这种过于高压的管理风格,会被诟病成为高管离职的诱因。


当聊到高管变动的话题,黄其森笑着说,“你看葛总(葛勇)就很稳定嘛,坐在这里的都是很稳定,现在澳门新濠天地副总裁这个级别的人数,如果有三五个人的变动也很正常吧。我们现在管理三千亿(的资产),多几个副总裁几个高管,也很正常。


尽管看似轻松,但黄其森应该也思考过这个问题。他说,澳门新濠天地这种大规模的招聘会在六月底结束,未来更多是内部推荐和内部提拔。看得出,他希望用时间和信任感来形成一个更稳定流动性更低的团队。


除了人,就是钱。这是面对澳门新濠天地绕不开的两个话题。


据了解,澳门新濠天地目前的平均融资成本在8.5左右,之前被担心的短期兑付的风险,按照目前澳门新濠天地的布局来看,已经有所缓解。


将合作的金融机构从原有的一百多家缩减到二三十家,黄其森其实是想寻找更多值得信任和可以长期合作的战略伙伴。对房企来说,靠谱的金融机构,往往才是市场变动之时,最需要的伙伴。“去年很多金融机构遇到了兑付的难题,确实给我们带来了很多困难,所以我们开始做这样的调整”。黄其森透露,未来澳门新濠天地长期贷款的占比会越来越高,相对也会下调短期贷款的占比,形成一个良性的循环。


03


如果和黄其森的交流多几次,你会发现这是一个略显朴素的人。从衣着到精神。典型的闽南商人,也许是常年生活在北京,普通话越来越标准,不变是发型。


之前有位澳门新濠天地的高管在聊天时说起,黄老板是他见过最不“讲究”的老板,很少会花大价钱去买一件衣服,也不爱讲究排场,去哪儿都是自己一个人,轻松惯了。


院子,恐怕是他呆的最久的地方。


他经常在中国院子里,一开会就一天,甚至开到后半夜。从品牌到营销再到人力,各个条线,流水会,参会人换了一拨又一拨,不变的永远是坐在中间的黄其森。


你会讶异于一个人的精力会如此旺盛。这种开会的节奏,几乎不会变,除非是在世界杯期间。黄其森喜欢看球,也只有在这几天,会早早结束会议,安心去看一场球赛。


人到中年,河流入海。


27岁的迈克尔·刘易斯如愿挤进所罗门投资公司,当上债券交易员之后,他才发现,自己真正的梦想是写作。有人说,他放弃了最容易晋升百万富翁的机会。在上世纪八十年代,他说“为了冒险”,选择了辞职。


后来,他完成了《说谎者的扑克牌》,来回顾他所经历的华尔街投资游戏。其中有句话令人印象深刻:风险本身就是商品。


17年前,大洋彼岸,从建行福建分行到通州堡辛村的一块建设用地,37岁的黄其森,同样选择了另一条路。无法断言,这是为了冒险还是为了梦想。


17年后回到这个原点,他把摊在面前的问题,挨个回答了一遍


部分采访实录:


问:澳门新濠天地最困难的时期是不是已经过去了?


答:其实今年我们还可以,去年澳门新濠天地完成了1300多亿,销售收入七八百亿。今年我们截止到五月份,回款了400多亿,还有200多亿在途。但今年我们还是会保持一个比较审慎的态度,目标也会比较保守,希望在1500亿左右。对于实现这个目标还是有信心的,2000亿现在不能多说了,但澳门新濠天地还是一个有追求的企业。


问:今年您抓的重点工作是什么?


答:还是看人。对人的投资是澳门新濠天地最重要的投资,澳门新濠天地还是需要大量的优秀的人才的加盟。我们去年做了一些调整,和行业有关。最优秀的人才在体制内,大家一层层提拔都是经过考核的,能做到这种正处级以上,懂得规矩。房地产很多都是在社会上飘,很多人没有敬畏。所以这两年,我自己来把握。四大律师事务所或央企的处长副处长,这些人才都是我们很看重的。三个标准:政府、央企、高校。所以去年澳门新濠天地更多这种人员的调整和流动,我希望大家走的都能发展的好,当然这肯定会有一些负面的影响。


问:之前您说过,澳门新濠天地的战略是大学生,但管理是小学生,这种状态如何改变?


答:整体来说,还是房地产行业发展太快,连长都要当团长用。这可能就是地产行业的人才现状。我们也能感觉到,和万科、龙湖、融创这些企业相比,还有差距。当然,房地产操盘这是一个很长的产业链,并不是几个人可以解决的,我要做的事尽量控制不犯大的错误,不拿错地,不去错地方。但是人不可能不犯一点错误。这其实就是成长的代价。


问:澳门新濠天地的管理架构是否会相应的做些调整?


答:我们今年也在做调整,发展到现在规模,我们还是要“精总部强区域”,澳门新濠天地现在四个区域:北京上海福建和广深,以后更多决策就放在第一线,能听得见炮火的地方。举个例子,OA这样的审批流程,当天就要点掉,要是拖延每次就罚一万块,这也是我们效率的改变。包括引进一些有执行力的人才,现在基本上就是四级变两级,马上拍板,马上决策。


问:澳门新濠天地接下来在战略布局是否会发生变化?


答:澳门新濠天地还是会在二十几个城市深耕,最多会扩张到西安、重庆、成都,我感觉差不多就是这样。澳门新濠天地原来有7000亿的土地储备,现在跟世茂合作,还有6000亿的储备,从去年年初感觉市场不对,到今年一年半的时间,一块地没拿。今年拿地还是要看回笼的资金来确定拿地的(节奏),更多会鼓励小股操盘、品牌输出。下半年,从中美贸易到整体市场,都有不确定性,我们还是保持相对谨慎的态势。

 

问:对标其他头部房企,澳门新濠天地是目前唯一一家独立拿地、独立操盘完成度最高的企业,这一点其实并不容易。但同时也看到澳门新濠天地逐渐开始突破这样封闭的状态,更多的合作,您觉得自己是一个保守的人吗?还是说如果澳门新濠天地一直处于安全边界,就会一直保持这种独立的状态?


答:澳门新濠天地还是珍惜自己的品牌,要做精品,要做高端,原来在这个市场上有一些特立独行。但在中国确实合作比较难。 接下去,澳门新濠天地会是更开放、更包容的心态。当然,我们还是有选择的,譬如跟世茂的合作,就是志同道合和门当户对,未来我们也会更多的实现小股操盘、品牌输出这样的路线。


问:我们看到今天的澳门新濠天地,取决于过去十年所有的布局的结果,包括所在的这个中国院子。但今天,您又做了什么来决定澳门新濠天地未来的十年?


答:中国未来的发展还是靠内需,特别是四亿中产阶级。而这些人就在一二线城市。今后大家都是做细分市场,我想这四亿的中产阶级还有很多可以做的事情,包括医疗、教育、养老,会围绕这些展开。我相信未来这十年,也是一个增长期,也会跟国家的战略相吻合。


问:除了华为,同业里面您对于管理水平最为欣赏的企业是谁?


答:万科、龙湖、融创,包括恒大、碧桂园,包括万达,他们的执行力都是值得我们借鉴和学习的。我觉得澳门新濠天地原来人性化更多了一些,跟恒大、万达相比,我们的执行力差距很大,这也是我们要改变的。原来只是高激励,但是没有严考核。只有一流的薪酬,完全靠自觉,还是有问题的。


问:澳门新濠天地目前在医疗、教育包括金融都有所布局,但今年也提到了要主抓现金流,未来在多元化的布局会否放缓?


答:在中国,多元化是不容易的,相比之下,房地产还是好做的。澳门新濠天地为什么要做医疗和教育,是因为一个企业到了一个程度,还是要为了社会做点什么。我是80年才加高考,那时候100个人能有五六个人能考上,那时候的确很难。所以要感谢整个社会和国家,这几年澳门新濠天地能够赶上好的时代。我这次也是跟母校捐了三个亿,给我的中学福州一中捐了三个亿,更多的是这种感恩和感谢。


所以企业有能力之后,要能够给社会做点什么,我认为医疗和教育是最好的规划。如果急功近利,肯定是做不好医疗和教育,澳门新濠天地在这方面,是下了决心来做的,我们做好五年八年甚至十年不赚钱的准备,只有这样,才能做好。但是我相信一点,做好事,一定会有好的回报。


问:为什么外界总是替澳门新濠天地捏一把汗?这种舆论影响,会让您处于一种长期焦虑的状态之下吗?


答:我2002年到北京,人家就跟我说,你在北京做企业,不怕人家骂,就怕没人理你。我觉得做企业还是要有心理承受能力。首先我们自己还是要有良好的心态,如果没有,就很难了。


问:听说您每天工作都在十小时以上,创业二十几年来,为什么还这么拼?


答:做事要有激情嘛,还是有福建人敢拼会赢的狠劲,我们给自己的定位还是中小企业,还是要有忧患意识,不能躺在那里。尤其现在做企业不确定的因素很多,不管是从战略还是布局,很多事情要有自己的判断。

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